Как не купить квартиру с жильцами
Мошенники придумывают всё новые схемы обмана при совершении сделок с недвижимостью. По информации МВД России, за последние пять лет число правонарушений при купле-продаже жилья составило около 7200, тогда как ещё в 2015 году показатель был на уровне 6200 за 12 месяцев.
На вторичке риски покупателей чаще всего связаны с продажей квартир по поддельным документам и появлением «неожиданных собственников», которые могут потребовать вернуть им жильё обратно. Как защитить себя от неприятных сюрпризов после получения квартиры в собственность, разбиралась «Парламентская газета».
Невыписанные жильцы
Эксперты и юристы в сфере недвижимости настоятельно советуют покупателям ещё перед сделкой попросить собственника жилья выписать всех зарегистрированных в нём. Но бывает, что до продажи жилья это по разным причинам сделать не удаётся. Как действовать в этой ситуации?
- В договоре купли-продажи все зарегистрированные в квартире лица должны быть перечислены, — рассказал «Парламентской газете» член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков.
Причём в договоре нужно указать, в течение какого срока собственник обязуется снять их с регистрации.
Если же в квартире проживают отказавшиеся от приватизации жилья, хозяин на их выписку никак повлиять не может — на то должно быть их собственное желание. Снятие с учёта и регистрация по новому месту жительства таких лиц должны произойти до заключения сделки, иначе можно получить в собственность квартиру, в которой имеет право жить чужой человек, причём пожизненно.
Неожиданные собственники
Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством, например дети или взрослые-инвалиды, продавец должен запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи. Органы опеки обязаны подтвердить, что интересы этих категорий граждан не пострадают. Иначе сделка впоследствии может быть признана недействительной.
Особенно внимательными нужно быть при покупке ипотечного жилья, приобретённого ранее с использованием маткапитала, сказал Константин Барсуков. Именно в таких квартирах, по его словам, зачастую не выделены детские доли, хотя это нужно делать при полном погашении ипотеки.
Получается, что по достижении совершеннолетия дети могут пойти в суд и требовать выделения им квадратных метров в квартире уже нового собственника. Ещё один важный момент — на продажу жилья должны быть согласны оба супруга, в том числе бывших, если они состояли в браке на момент покупки квартиры. Не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому обязательно нужно выяснять семейное положение собственника квартиры.
Покупка по доверенности
Если доверенность на продажу квартиры оформлена незаконным образом, это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию её недействительной. Особое внимание нужно уделить сроку действия этого документа, сказал Барсуков. Договор купли-продажи жилья вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если же продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.
Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем по видеосвязи, уточнить сам факт существования доверенности и срок её действия и зафиксировать это сообщение. Достоверность нотариальной доверенности можно узнать в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Долги по взносам за капремонт
После покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капремонт дома, — неуплаченные взносы переходят к новому собственнику жилья.
- В договоре-купле продажи всегда рекомендую писать, что все коммунальные платежи до момента подписания договора выплачены, и долги на капремонт в том числе. А в случае, если это не так — что продавец обязуется их компенсировать, — сказал Барсуков.
Если человек никогда не платил взносы за капремонт, долг может составлять и 100, и 200 тысяч рублей, обратил внимание он. Справку об отсутствии задолженности по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в управляющей компании или на портале госуслуг. При выборе квартиры обязательно нужно проверять и техпаспорт. Если в квартире проводилась перепланировка и она не узаконена, хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией лягут на плечи нового хозяина.
Недостоверные документы
Эксперты в сфере недвижимости советуют самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, доверенности. На сайте Росреестра можно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. А иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Например, при наличии психического заболевания у собственника есть высокий риск, что сделка будет в судебном порядке признана недействительной.
Однако даже официальная информация о квартирах и их владельцах не всегда бывает достаточно выверена, сказала «Парламентской газете» зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Светлана Разворотнева.
- Вообще покупка жилья, тем более на вторичном рынке — это лотерея, — отметила она.
Бывают ситуации, по её словам, когда уже после сделки может всплыть информация о несовершеннолетних или взрослых родственниках-заключённых, которые тоже могут претендовать на квартиру.
Поэтому депутат посоветовала покупателям не избегать народного сарафанного радио.
- Если человек собирается покупать квартиру, нельзя всецело полагаться на риелтора. Надо приехать, посмотреть лично, поговорить с соседями, собрать информацию о том, кто жил в квартире раньше, постараться связаться с этими людьми и провести мини-расследование собственными силами, — сказала Разворотнева.
И ещё она предложила сделать информацию о собственниках квартир на сайте Росреестра открытой для доступа всех желающих, чтобы не было необходимости отправлять запросы для её получения.
Сведения о регистрации должны стать доступнее
Законодатели решили упростить собственникам жилья получение сведений о прописанных до приобретения недвижимости жильцах. Такой законопроект в ближайшее время будет внесён в Госдуму, сообщила 28 октября на заседании Заксобрания Ростовской области первый зампредседателя Комитета Совета Федерации по конституционному законодательству и госстроительству, сенатор от Ростовской области Ирина Рукавишникова, передавало ТАСС.
- Если собственник приобрёл жилое помещение, в котором предыдущим владельцем ранее были зарегистрированы жильцы, то информацию об этих людях можно получить только с их согласия новому собственнику. Так сейчас работает закон о защите персональных данных, — сказала Рукавишникова.
Такая парадоксальная ситуация, по её словам, на практике приводит к нарушению прав собственников, незаконной регистрации, неверному расчёту оплаты за пользование энергоресурсами и услугами ЖКХ.
Документы, которые нужно проверить перед покупкой квартиры:
- документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи);
- документы продавца: паспорт, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство;
- свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая государственную регистрацию права собственности;
- документы из БТИ (поэтажный план и экспликация);
- разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
- выписка из домовой книги, по которой можно проверить, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
- справка об отсутствии долгов по квартплате;
- нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
- выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
- нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продаётся другая доля;
- справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец не состоит на учёте.
Комментарии
2. Отзывы прочитываются людьми, имеющими непосредственное отношение к выходу статьи: журналистом, редактором, модератором. Отзывы выставляются на сайт с 07:00 до 22:00 в будние дни и с 09:00 до 18:00 в выходные и праздничные (время московское). Если по прошествии разумного времени отзыв не появился на сайте, то это могло быть вызвано следующими причинами:
- ваш комментарий носил критичный или провокационный характер о работе редакции данного сайта. Действия администрации сайта в комментариях не обсуждаются
- ваш отзыв носил провокационный характер: призывы к межнациональной и социальной розни, к свержению действующей власти и т. п.;
- ваш отзыв содержал нецензурную брань, в т.ч. в криптованном виде, т.е. с заменой букв на символы либо заменой брани на слово с аналогичной фоносемантикой;
- ваш отзыв содержал выражения оскорбительного характера в чей-либо адрес: автора материала, лиц, давших свои комментарии к статье, в адрес героя и т. д. Также не выставляются отзывы, в категоричной форме и бездоказательно - обвиняющие вышеуказанные лица в некомпетентности либо угрожающие им судебным преследованием – в таких случаях вам следует обращаться в прокуратуру напрямую;
- ваш отзыв содержал прямую рекламу (название и контактную информацию) фирмы, речь о которой не шла в авторском материале;
- ваш отзыв указывал на грамматические и орфографические ошибки ранее высказавшихся: грамотность – личное дело каждого;
- ваш отзыв содержал вопрос, ответ на который был дан ранее;
- ваш отзыв содержал слова из молитвы какой-либо религии (например: Аминь) или носит религиозный характер;
- ваш отзыв состоял из одного-двух слов, не несущих информативной нагрузки: «Афтар жжет», «Супер», «Наконец-то», «Отстой». Если цель вашего отзыва – дать односложную оценку мнению кого-либо из высказавшихся, воспользуйтесь рейтингом: «+», если вы поддерживаете комментатора, и «-», если не поддерживаете;
- ваш отзыв содержал слишком длинную ссылку или конструкцию, написанную без пробелов («плохие__________водители___________» и т. п.). 3. Материалы, которые являются коммерческими Отзывы к ним модерируются в соответствии с настоящими правилами.
4. Материалы, которые являются коммерческими. В дополнение к действующим правилам отзывы модерируются в соответствии с требованиями рекламодателя.
5. Зарегистрируйтесь, если вы хотите высказываться открыто: честное неанонимное мнение всегда ценится выше. Если вы оставляете отзыв под своей регистрацией, вам будет автоматически направлено уведомление о результате: либо подтверждающее размещение отзыва на сайте, либо с указанием того, что содержание вашего отзыва противоречит правилам размещения отзывов.